首页 > 股票报道 > 金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

时间:2021-05-14 阅读:17作者:小名

金科股份2019年报中显示了46个主要的新项目金科股份,在这些项目中,有70%以上毛利率不足20%,50%毛利率不足10%,约20%有亏损风险,金科股份的未来发展隐忧不小

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

文|刘建中

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

过去几年,金科地产集团股份有限公司(000656. SZ,以下简称金科股份)的市场表现一直不错金科股份。营业收入,从2016年的322亿元,增长到2019年的678亿元,翻了一倍多;同期归母净利润从14亿元增长到56.8亿元,翻了三倍多。

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

金科股份因此收获了很多业界赞誉,但它的两个明显弱点鲜有人深究金科股份:

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

首先,其过度依赖重庆本埠市场。

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

2019年末,金科总可售面积接近 6,700 万平方米。其中,重庆占比为29%。

金科股份:警惕金科股份的业绩风险 |公司研究

近年来,重庆地区房价增速已经确立了下滑趋势(图1),部分地区房价甚至开始了绝对下降。过度依赖重庆市场,是金科的劣势。

图1:重庆地区房价指数环比增速(%)

资料来源:wind

其次,其低价、低端土地储备占比过高。

2019年,金科股份新增土地192宗,总计容面积3,323万平方米。然而,处于一二线城市、且楼面价格高于5千元/平米的新增土地储备,占比不足10%。

在未来数年,三四线城市项目,以及一二线城市远郊区项目的流动性会变差。这会导致金科股份产品库存难以消化,或引发一系列不良反应。

除了上述这两个明显问题,金科股份还有一个不那么明显,但其实更重要、甚至致命的弱点:主要新项目的盈利普遍较弱,致其未来业绩不容乐观。

由于半年报的数据披露不全面,本文利用2019年报中的数据来说明上述问题。

在2019年报中,有一个“主要房地产项目开发情况”表。金科股份对于此表的解释如下:“报告期,公司及所投资的公司期末在建项目 320 个,……公司主要房地产项目开发情况见下表”。

此表共收录了93个项目。按照以上解释,我们可以认为这93个项目是金科股份的“主要房地产项目”。

我们删掉了此表中不重要的列,重新做表格。为让读者有直观感受,这里截取了表格中的前十个项目。具体情况见表1。

表1: 金科股份主要房地产项目开发情况(部分)

资料来源:公司年报注:表中面积单位都为平方米。

表1中,第一行有两个红色的项目:“当年竣工面积”和“累计竣工面积”。容易理解,如果某房地产项目这两列的数值都为零,那么,与其他项目比,此项目就属于比较新的项目。在本文中,我们称这些项目为“新项目”。(比如表1中的项目8和项目10。)

在93个项目中,这样的新项目共有46个,几乎占了所有项目的一半。具体情况见表2。

表2: 金科股份主要房地产项目中“新项目”的开发情况

续表2:

资料来源:公司年报 注:1、表中面积单位都为平方米。

2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。

因为这些项目还没有任何竣工面积,所以它们的结算日必然在未来几年。根据房地产行业的特点,这些项目的结算时间大多应在2020年至2022年之间。换言之,这些“新项目”会影响未来三年的盈利。

而且,由于这些项目是金科股份自己列出的“主要项目”,所以它们的盈利能力可以代表金科股份所有新项目的盈利能力。那么,未来三年,随着老项目的不断减少,这些新项目,就会决定金科股份的盈利情况。

本文的主要目的,就是分析这46个“新项目”的盈利能力。通过分析,《财经》发现,金科股份这些“新项目”的盈利能力令人担忧。

我们来估算表2中这46个项目的盈利情况。

一个项目的盈利=项目总收入-项目总支出。

我们用表2中的“项目预计总投资金额”来代替“项目总支出”。对于大型房地产企业,预计的总投资和最终项目总支出,往往相差无几。

另外,项目总收入=项目平米单价╳销售总面积。

关于“项目平米单价”,有两种获得方式:

第一种:2019年报中,有一个“主要房地产项目销售情况”表。如果表2中的项目在此表中,我们利用此表数据。这时,项目平米单价=该项目2019年销售金额/2019年销售面积。

第二种:因为本文关注的项目是“新项目”,所以很多并不在“主要房地产项目销售情况”表中。这时,我们通过贝壳找房、房天下等网站,查询当前项目公开销售的平均价格。考虑到销售一般可以打九七折,此时,项目平米单价=查询价格╳97%。

而关于销售总面积,一般大于表2中的“计容建筑面积”,而小于“总建筑面积”。

而且,“可销售总面积”一般会小于“总建筑面积”的97%。

另外,销售总面积中还包括车库面积。车库的面积,一般会占销售总面积的20%左右,而且车库平米单价一般不到房屋价格的50%。所以需要把车库面积折算成房屋面积。那么,就需要把“销售总面积”再乘以90%(占总面积20%的车库售价,相当于总面积10%的房屋售价)。

综上,我们用“总建筑面积”╳97%╳90% 来得出“销售总面积”。但若按以上方法计算的“销售总面积”小于“计容建筑面积”,就用“计容建筑面积”来代替“销售总面积”。

计算的结果见表3。

表3:金科股份主要房地产项目中“新项目”的盈利估算

续表3:

资料来源:公司年报、贝壳网、房天下网 注: 1、 可销售面积单位为平方米。

2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。

从表3可以得出如下结论:

a.毛利率大于40%的项目仅有两个:贵阳·龙里东方,以及贵阳·金科中泰天境。而且金科在其中的权益比较低,分别为51.1%和30.6%;

b.毛利率介于30%-40%的项目也仅有两个:武汉·金科城,以及云阳·集美江悦。金科在其中的权益也比较低,分别为59.75%和57.76%;

c.毛利率介于20%-30%的项目共有九个。其中,毛利率介于25%-30%的项目六个,毛利率介于20%-25%的项目三个;

d.毛利率低于20%的共有33个。其中毛利率介于10%-20%的项目有10个,毛利率介于0%-10%的项目有13个,毛利率为负的项目有10个。

2019年,金科股份的总体毛利率为28.84%;2020年上半年,金科股份的毛利率为25.94%。反观上述46个新项目,毛利率小于10%的项目有23个,刚好占到了一半;而毛利率大于25%的项目,仅有10个。

显然,当这些“新项目”纷纷开始结算时,一定会显著拉低金科股份的毛利率和净利率水平,这必是公司未来发展的重大隐忧。

中国房地产企业前30名,2019年的平均毛利率是29.28%,今年上半年为27.8%。

在过去,中国房地产企业只要掌门人胆子够大、敢加杠杆,就能享受土地红利和规模红利。但是,时移势易,未来土地升值的可能性在不断变小。房地产企业如果产生路径依赖,继续从加杠杆、冲规模中寻找红利,就会把自己推向险境。

大时代决定了土地红利将全面让位于管理红利。此时,金科股份必须告别粗犷发展,迅速转型为精细运作。金科股份只有不断提高管理水平,精耕细作每一个项目,切实提高每个项目的盈利能力,才能在未来立于不败之地。

作者为《财经》产业研究中心研究员,编辑:李廷祯

《财经》产业研究中心聚焦资本市场,研讨公司成败、探究行业兴衰,发现价值、警示风险

版权声明:转载请附上原文出处链接及本声明;

原文链接:http://www.msxzt.com/bd/1968.html

Copyright © 2021 股民网 All Rights Reserved 京ICP备17576号-21网站地图