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金隅集团:金隅集团:高价地之殇|透视国企地产⑦

时间:2021-05-25 阅读:12作者:小名

乐居财经 房慧 发自北京

金隅集团:金隅集团:高价地之殇|透视国企地产⑦

5月下旬,金隅集团(02009.HK)接连两次遭贝莱德BlackRock, Inc.(全球最大资产管理公司)减持H股股份,分别减持839.7万股、643.2万股,共计涉资2740.12万港元金隅集团。

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4月29日,金隅集团发布今年一季度报告。公告显示,报告期内,金隅集团录得营业收入约137.19亿元,同比减少14.32%金隅集团;归母净利润约为1.37亿元,同比减少67.59%,净亏损约2.16亿元。

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今年金隅集团已有多次融资行为。据其2019年年报显示金隅集团,截至2019年末,其短期借款、应付票据、一年内到期非流动负债合计约为595.13亿元,而其在手货币资金为213.25亿元,不能覆盖其短期债务。

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缩水的目标

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成立于1992年的金隅集团,前身是北京市建材工业局,目前是全国第三大水泥产业集团。除水泥外,新型建筑材料和房地产开发是另两大主营业务。

其2019年年报显示,报告期内,金隅集团实现营业收入918.29 亿元,同比增加 10.48%,其中主营业务收入为 909.36 亿元;利润总额为 79.34 亿元,增加 23.11%;净利润为 51.78 亿元,同比增加 20.94%,归属于母公司净利润为 36.94 亿元,同比增加 13.30%。

其中房地产板块实现主营业务收入222.08 亿元,同比增加 0.28%,毛利率同比提升2.2%至34%,带动毛利润同比增加7.12%,至75.39 亿元。累计合同签约面积117.47万平方米,同比增加5%,其中商品房累计合同签约面积101.35万平方米,同比基本持平。

实际上,在金隅集团的主营业务中,房地产开发的毛利率相对较高,如果该业务营收有较大改善,对公司的利润提升也会有助力。

但对比其近三年的营收来看,并未有明显的增长。其2019年房地产开发板块营收虽有微增,但在总营收中的占比却下滑了2.46%。

2019年,金隅地产集团党委书记郭强在接受采访时曾表示,2020年集团房地产业务的目标是,实现合同销售金额超过500亿元,利润超过50亿元。

而金隅集团2019年,房地产板块全年预售签约额是260亿元。也就是说,要实现500亿元销售额,金隅今年的业绩差不多要翻一倍。

在今年的业绩发布会上,金隅集团执行董事兼董事会秘书郑宝金给出了新目标:房地产板块预售签约金额同比增长近20%,换算成金额大约为300亿元;2020年,公司可售资源非常充裕,但考虑疫情影响,公司在制定签约金额目标时相对谨慎。至于结转收入,相对确定性强一些,预计同比增速在两位数。

“沉睡”的地王

要想规模上台阶,土储是不可或缺的“弹药”。

2019年,金隅新增4宗土地,分别位于北京海淀区及杭州江干区,新增土地储备约33万平方米,总投资84.1亿元。截至报告期末,其拥有的土地储备总面积是799.25万平方米,主要分布在北京、杭州、重庆、海口、唐山等城市。

对于2019年新增土储情况,郑宝金在业绩会上表示,北京、杭州两地需求方面有支撑,预计都具有较好的盈利水平。

他还补充道:“尤其北京两宗土地是自有工业用地转化项目,一二级联动具有一定优势。2020年,我们仍将坚持深耕已进入城市并主要布局一二线城市的原则,审慎拿地,并加大自有工业用地转化力度。”

在实际操作中,工业用地的转化涉及到多个部门,各地政策执行也会有不同,所以转化过程中项目延期开发也很常见。但在现金紧张的形势之下,自有工业用地转化无疑更具成本优势。

对比近几年金隅集团的新增土地储备,2018年之前,其在土地市场还是颇为高调进取的。2016年,是近4年中除去2019年,地价成本最高的一年。那一年10月,金隅集团拿下天津空港经济区三宗住宅用地,耗资57.5亿元,引发业内关注。

这三宗地块的成交楼面价均超3万元/平方米,溢价率在476%—521%之间。拿地次年4月,金隅已获得三宗地块的《建设用地规划许可证》,但却未动工。直至2018年,上交所就此下发反馈意见后,才陆续动工。

如今,3年多过去,该项目仍是待售状态,公开信息显示,项目周边在售的金地、复地项目,新房均价为两万多每平米。

2016年,除了天津,金隅还在合肥以45亿总价拿下包河区总价地王,地块溢价率295.26%,这是其在合肥二次加冕地王称号。

2017年,金隅在土地市场投资更多,共斥资235亿元拿下14宗土地,新增土地储备约为136万平方米。

其中,2017年8月到2018年3月之间的7个月,金隅在成都就耗资44.94亿元,拿下了4幅地块,其中亦有地王项目。

2018年及之前,金隅所提倡的“拿地成本尽管高一些,毛利率低一些,通过‘短、平、快’的模式,安全性会更高”的想法,并未达到理想效果。这一年,其拿地金额有了明显下降。

在其2019年年报中,金隅表示,公司在房地产业务方面以“快销售、快回款”为策略,在较为低迷的市场环境中主动作为,下沉营销工作,制定优化措施,强力组织实施,保障现金流安全。

只不过,2016年前后的拿下的地王项目,消化仍需时日。

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